Pierwsza myśl: okazja.
Ale druga powinna brzmieć: dlaczego ta nieruchomość jest tak tania?
We Włoszech można znaleźć dom w bardzo atrakcyjnej cenie. Niekiedy sprzedającemu zależy na czasie, nieruchomość pochodzi ze spadku albo znajduje się poza obszarem zainteresowania większości kupujących. Niska cena nie musi więc oznaczać problemów. Powinna jednak skłonić do szczególnie dokładnego sprawdzenia kilku kwestii. Najczęstsze pułapki to:
1. Samowole budowlane
Dobudowana łazienka, zamknięta weranda, dodatkowy pokój, taras albo basen mogą wyglądać zupełnie niewinnie. Problem pojawia się wtedy, gdy wykonano je bez wymaganych pozwoleń albo nie uwzględniono w dokumentacji. A to na południu Włoch można wręcz nazwać plagą.
Konsekwencje mogą być poważne:
- konieczność przeprowadzenia procedury legalizacyjnej,
- dodatkowe opłaty i kary,
- problemy z uzyskaniem kredytu lub późniejszą sprzedażą,
- opóźnienie remontu,
- a w najgorszym przypadku – nakaz przywrócenia nieruchomości do stanu zgodnego z dokumentacją. Nie ma chyba nic gorszego niż nakaz zasypania naszego wymarzonego basenu.
Nie każdą zmianę da się zalegalizować. Dlatego przed zakupem stan faktyczny domu powinien zostać porównany z dokumentacją katastralną oraz pozwoleniami znajdującymi się w gminie. Część niezgodności można zalegalizować, ale nie należy z góry zakładać, że będzie to możliwe w każdym przypadku. Każda taka procedura oznacza też dodatkowe koszty, których wcześniej mogliśmy nie przewidzieć.
2. Stan techniczny, czyli tanio kupić nie zawsze znaczy tanio zamieszkać
Okazyjna cena bardzo często oznacza konieczność remontu. Nie ma w tym nic złego, o ile wiemy, jaki będzie jego rzeczywisty zakres i koszt.
Szczególną uwagę warto zwrócić na wilgoć. W Apulii można się z nią spotkać niezależnie od budżetu. Sam czułem ją zarówno w tanich domach do remontu, jak i w nieruchomościach oferowanych za około milion euro.
Wilgoć może wynikać z nieszczelnego dachu, braku odpowiedniej izolacji, podciągania wody z gruntu, niedostatecznej wentylacji albo położenia blisko morza. Samo odmalowanie ściany zazwyczaj nie rozwiązuje problemu.
Do tego dochodzą instalacje, dach, stolarka, kanalizacja, ogrzewanie i klimatyzacja. Dlatego koszt remontu powinien zostać oszacowany jeszcze przed zakupem i uwzględniony nie tylko w budżecie, lecz także w planowanym terminie korzystania z domu.
3. Stan prawny nieruchomości
Atrakcyjna cena może również wynikać z nieuregulowanego stanu prawnego. Najczęściej spotykane sytuacje to:
- kilku współwłaścicieli lub niezamknięte postępowanie spadkowe,
- hipoteki i inne obciążenia,
- sprzedaż tylko udziału w nieruchomości,
- ustanowiona służebność lub niejasne prawo dojazdu,
- nieruchomość zajmowana przez lokatora albo inną osobę,
- sprzedaż samej nuda proprietà, czyli własności bez prawa do bieżącego korzystania z domu.
Każda z tych sytuacji może być rozwiązana, ale trzeba o niej wiedzieć przed podpisaniem umowy i wpłaceniem zaliczki.
4. Lokalizacja może wpływać nie tylko na cenę
Dobra lokalizacja nie zawsze oznacza łatwy remont.
Znam człowieka, który kupił apartament w popularnej miejscowości turystycznej. Mieszkanie znajdowało się na drugim piętrze budynku objętego ochroną konserwatorską, dodatkowo położonego w strefie ograniczonego ruchu.
Niewielki remont zamienił się w długą walkę o pozwolenia i organizację prac. Istniało ryzyko, że gruz oraz materiały budowlane, łącznie z materiałem na wylewkę, trzeba będzie przenosić pieszo z najbliższego parkingu i wnosić po schodach na drugie piętro.
Od zakupu do rozpoczęcia prac minęły prawie dwa lata.
Dlatego przed zakupem warto sprawdzić nie tylko odległość od morza i widok z tarasu, ale również lokalne ograniczenia, możliwość dojazdu, zasady prowadzenia remontu i ochronę konserwatorską.
5. Presja na szybką decyzję
„Taka cena tylko dzisiaj”, „jest już kilku zainteresowanych” albo prośba o natychmiastową zaliczkę powinny zwiększyć naszą ostrożność.
Prawdziwa okazja nie przestaje być okazją tylko dlatego, że poprosimy o dokumenty i damy specjaliście kilka dni na ich sprawdzenie. Jeżeli sprzedający lub pośrednik utrudnia dostęp do dokumentacji, unika odpowiedzi albo naciska na wpłatę pieniędzy przed wykonaniem kontroli – warto się zatrzymać. Braki w dokumentacji nie są we Włoszech sytuacją wyjątkową. Absolutnie nie wolno ryzykować zakupu bez sprawdzenia jej kompletności i poprawności. Inaczej może nas to wiele kosztować.
Czy we Włoszech da się znaleźć prawdziwą okazję?
Oczywiście, że tak.
Trzeba jednak odróżnić niską cenę zakupu od niskiego całkowitego kosztu nieruchomości. Dom za 60 tysięcy euro, który wymaga kolejnych 100 tysięcy, dwóch lat formalności i legalizacji zmian budowlanych, niekoniecznie będzie lepszym zakupem niż droższa nieruchomość z uporządkowaną dokumentacją.
Dlatego każdą wyjątkowo atrakcyjną ofertę powinien przed zakupem sprawdzić specjalista budowlany oraz prawnik lub notariusz. Dopiero wtedy można uczciwie ocenić, czy znaleźliśmy okazję, czy dopiero początek kosztownego problemu.
Przykładów zagrożeń jest dużo więcej. W Casa di Puglia pomagamy uporządkować cały proces, zadać właściwe pytania i skoordynować współpracę z polskimi i lokalnymi specjalistami technicznymi oraz prawnikami.
Znalazłeś nieruchomość w Apulii, której cena wygląda wyjątkowo atrakcyjnie? Napisz do nas. Sprawdzimy, co naprawdę kryje się za tą okazją.
