Der erste Gedanke: ein Schnäppchen.
Der zweite sollte jedoch lauten: Warum ist diese Immobilie so günstig?
In Italien kann man ein Haus zu einem sehr attraktiven Preis finden. Manchmal muss der Verkäufer schnell handeln, die Immobilie stammt aus einer Erbschaft oder sie liegt außerhalb der Gebiete, für die sich die meisten Käufer interessieren. Ein niedriger Preis muss daher nicht automatisch ein Problem bedeuten. Er sollte jedoch Anlass sein, einige Punkte besonders sorgfältig zu prüfen. Das sind die häufigsten Fallen.
1. Nicht genehmigte Umbauten
Ein zusätzliches Bad, eine geschlossene Veranda, ein weiteres Zimmer, eine Terrasse oder ein Pool können vollkommen harmlos wirken. Das Problem beginnt, wenn sie ohne die erforderliche Genehmigung ausgeführt oder nicht in den Unterlagen erfasst wurden. In Süditalien kommt dies so häufig vor, dass man von einem ernsthaften Problem sprechen kann.
Die Folgen können erheblich sein:
- ein formelles Legalisierungsverfahren,
- zusätzliche Gebühren und Strafen,
- Schwierigkeiten bei der Finanzierung oder einem späteren Verkauf,
- Verzögerungen bei der Renovierung,
- und im schlimmsten Fall die Anordnung, den genehmigten Zustand der Immobilie wiederherzustellen. Kaum etwas wäre schlimmer, als den ersehnten Pool wieder zuschütten zu müssen.
Nicht jede Veränderung lässt sich nachträglich legalisieren. Vor dem Kauf sollte der tatsächliche Zustand des Hauses deshalb mit den Katasterunterlagen und den bei der Gemeinde hinterlegten Genehmigungen abgeglichen werden. Manche Abweichungen können bereinigt werden, doch darauf sollte man sich nie im Voraus verlassen. Auch das Verfahren selbst verursacht zusätzliche Kosten, die im ursprünglichen Budget möglicherweise nicht berücksichtigt wurden.
2. Bausubstanz: günstig kaufen heißt nicht immer günstig wohnen
Ein Schnäppchenpreis bedeutet sehr häufig, dass renoviert werden muss. Daran ist nichts auszusetzen, solange Umfang und voraussichtliche Kosten der Arbeiten bekannt sind.
Besondere Aufmerksamkeit verdient Feuchtigkeit. In Apulien begegnet man ihr unabhängig vom Preisniveau. Ich habe sie sowohl in günstigen, renovierungsbedürftigen Häusern als auch in Immobilien wahrgenommen, die für rund eine Million Euro angeboten wurden.
Feuchtigkeit kann durch ein undichtes Dach, fehlende Isolierung, aufsteigende Bodenfeuchte, unzureichende Lüftung oder die Nähe zum Meer entstehen. Die Wand lediglich neu zu streichen, löst die Ursache in der Regel nicht.
Hinzu kommen Leitungen, Dach, Fenster, Abwasser, Heizung und Klimaanlage. Die Renovierungskosten sollten deshalb vor dem Kauf ermittelt und nicht nur im Budget, sondern auch beim geplanten Zeitpunkt der Nutzung berücksichtigt werden.
3. Die rechtliche Situation
Ein attraktiver Preis kann auch aus einer ungeklärten rechtlichen Situation entstehen. Häufige Beispiele sind:
- mehrere Miteigentümer oder ein nicht abgeschlossenes Erbverfahren,
- Hypotheken und andere Belastungen,
- der Verkauf lediglich eines Anteils an der Immobilie,
- eine Dienstbarkeit oder ein ungeklärtes Zufahrtsrecht,
- eine von einem Mieter oder einer anderen Person bewohnte Immobilie,
- der Verkauf der nuda proprietà, also des bloßen Eigentums ohne das gegenwärtige Recht, das Haus selbst zu nutzen.
Für jede dieser Situationen kann es eine Lösung geben. Entscheidend ist, vor der Unterzeichnung eines Vertrags und der Zahlung einer Anzahlung davon zu wissen.
4. Die Lage beeinflusst mehr als nur den Preis
Eine gute Lage bedeutet nicht automatisch eine einfache Renovierung.
Ein Bekannter kaufte eine Wohnung in einem beliebten Ferienort. Sie lag im zweiten Stock eines denkmalgeschützten Gebäudes, das sich zusätzlich in einer verkehrsberuhigten Zone mit Zufahrtsbeschränkung befand.
Eine überschaubare Renovierung wurde zu einem langen Kampf um Genehmigungen und die Organisation der Arbeiten. Es bestand die reale Gefahr, dass Bauschutt und Materialien — einschließlich des Materials für einen neuen Estrich — vom nächstgelegenen Parkplatz zu Fuß transportiert und anschließend in den zweiten Stock getragen werden müssten.
Zwischen dem Kauf und dem Beginn der Arbeiten vergingen fast zwei Jahre.
Vor dem Kauf sollte man deshalb nicht nur die Entfernung zum Meer und den Blick von der Terrasse prüfen, sondern auch lokale Beschränkungen, Zufahrtsmöglichkeiten, Renovierungsvorschriften und einen möglichen Denkmalschutz.
5. Druck zu einer schnellen Entscheidung
„Dieser Preis gilt nur heute“, „es gibt bereits mehrere Interessenten“ oder die Aufforderung zu einer sofortigen Anzahlung sollten die Aufmerksamkeit erhöhen.
Ein echtes Schnäppchen bleibt ein Schnäppchen, auch wenn man zunächst die Unterlagen anfordert und einem Fachmann einige Tage Zeit für die Prüfung gibt. Erschwert der Verkäufer oder Makler den Zugang zu den Dokumenten, weicht Fragen aus oder drängt vor Abschluss der Prüfungen auf eine Zahlung, sollte man innehalten. Fehlende Unterlagen sind in Italien keine außergewöhnliche Situation. Kaufen Sie niemals, ohne Vollständigkeit und Richtigkeit der Dokumente geprüft zu haben. Andernfalls kann es teuer werden.
Kann man in Italien trotzdem ein echtes Immobilienschnäppchen finden?
Natürlich.
Entscheidend ist, zwischen einem niedrigen Kaufpreis und niedrigen Gesamtkosten zu unterscheiden. Ein Haus für 60.000 Euro, das weitere 100.000 Euro, zwei Jahre Formalitäten und die Legalisierung von Umbauten erfordert, ist nicht unbedingt der bessere Kauf als eine teurere Immobilie mit geordneten Unterlagen.
Jedes außergewöhnlich attraktive Angebot sollte deshalb vor dem Kauf von einem qualifizierten Bausachverständigen sowie einem Rechtsanwalt oder Notar geprüft werden. Erst danach lässt sich ehrlich beurteilen, ob man ein Schnäppchen gefunden hat oder nur den Beginn eines kostspieligen Problems.
Die möglichen Risiken sind noch vielfältiger. Casa di Puglia hilft dabei, den gesamten Prozess zu strukturieren, die richtigen Fragen zu stellen und polnische sowie lokale technische und rechtliche Fachleute zu koordinieren.
Haben Sie eine Immobilie in Apulien gefunden, deren Preis ungewöhnlich attraktiv erscheint? Schreiben Sie uns. Wir helfen Ihnen herauszufinden, was sich tatsächlich hinter dem Angebot verbirgt.
